房地产广告在我们日常生活中极为常见，为吸引消费者，房地产企业可能会采取夸张或虚构等不合规的方式发布广告。发布虚假房地产广告的企业公司可能面临行政处罚。

那么哪些行为是房地产广告中易触碰的红线呢？这里归纳了房地产广告常见的十大风险及建议，供参考适用。

一、取得预售、销售许可证后方可发布房地产项目广告

《房地产广告发布规定》第五条规定：凡下列情况的房地产，不得发布广告：（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。第六条规定，发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；因此，取得预售、销售许可证后方可发布房地产项目广告。

二、房地产项目广告发布需载明的三要素：企业名称、中介机构名称、预售或销售许可证号

《房地产广告发布规定》第七条，房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（一）开发企业名称；（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（三）预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

除介绍房地产项目名称的房地产广告外，均应载明开发商名称、预售或销售许可证号以及中介机构名称（如有中介机构代理销售）。如未载明，依据《房地产广告发布规定》第二十一条将受到行政处罚。

三、规划或建设中的交通、商业、教育文化设施及其他市政条件需进行明确标注说明

《房地产广告发布规定》第四条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。第十二条，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

因此，对于正在规划中或建设中交通、商业、教育文化设施及其他市政条件是否标注清楚，标注说明是否明显，如不明显也存在被认定为未进行标注说明的风险。

四、对于使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确并表明出处

《广告法》第十一条，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。

五、“2分钟即达”、“5分钟车程”、“步行20分钟可达”的宣传用语违反法律规定

《房地产广告发布规定》第四条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

此类以所需时间表述到达某一参照物的情形是行政机关处罚数量最多也是最为常见的情形之一，常见典型情形的如““2分钟即达”、“5分钟车程”、“车程5分钟”、“步行20分钟可达”等表述，如有此类表述将会是行政机关重点处罚的对象房地产对于参照物距离的表述，建议在房地产广告审查过程对距离按照“距XX仅/约XX公里”等类似的表述方法。

六、不得含有承诺升值或投资回报的内容

《房地产广告发布规定》第四条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺...

项目的升值空间和投资机会往往是项目宣传的重要卖点。法律并未禁止房地产企业宣传升值或投资空间，只是禁止广告中含有对升值、投资的承诺或变相承诺行为。常见的违法情形有“年收益率XX%”，“买到即赚到”等。

七、不得使用“国家级”、“最级”、“最佳”等用语

《广告法》第九条“广告不得有下列情形：（三）使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语；房地产广告中不得使用“世界级，低密山水，学府大城”、“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”等内容。建议尽量不用过于绝对的宣传词语。在实践中，仍有许多开发商因使用极限词语而遭到形成处罚，如冠绝、领衔、极致、终极、至尊、巅峰、极品等。

八、不得含有风水、占卜等封建迷信、有悖社会良好风尚的内容

《房地产广告发布规定》第八条，房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

风水、占卜也是房地产广告审查中较为容易忽略的一点，不少环境较好的房地产项目可能会以“风水”为卖点，但是，房地产广告中涉及风水或占卜的均属于违禁情形，典型如“龙脉之地”、“风水别墅”等表述，如有诸如此类涉及风水、占卜的表述，建议删除。

九、不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

《房地产广告发布规定》第十八条，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。常见的情形如“配套是XXX九年连续教育，不用担心孩子教育问题”“享XX学府”，只要是承诺或变相承诺入住能够办理户口、就业、升学，均构成违法。

十、不得包含虚假广告的内容

《广告法》第二十八条广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的

（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

除《广告法》、《房地产广告发布规定》的规定外，对于房地产开发企业发布房地产广告的条件可能有地方规定，因此在不同地区发布房地产广告应关注当地的规定，以降低可能存在的风险。

（图片来源于网络；参考书目：1、《中华人民共和国广告法》；2、《房地产广告发布规定》；3、《商品房销售管理办法》；4、《城市商品房预售管理办法》；5、《互联网广告管理暂行办法》；6、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》）